7 dấu hiệu nhận diện dự án ma

Khi mua bán dự án bất động sản, nhiều nhà đầu tư đã lơ là bỏ qua các bước kiểm tra thông tin mà vội vàng tiến hành ngay giao dịch và vướng phải dự án ma.

Bài viết dưới đây, Thongtinbds chia sẻ 7 dấu hiệu nhận biết sản phẩm bất động sản, dự án hình thành trong tương lai có thể là dự án ma, dự án kém chất lượng.

Khi phát hiện đó là dự án ma thì các nhà đầu tư phải tránh xa và không giao dịch nhé!

Tiềm lực và uy tín của Chủ đầu tư

Chủ đầu tư của một dự án là công ty sẽ ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm phát triển dự án, làm cho dự án hoàn thành như cam kết đến với khách hàng.

Tiềm lực và uy tín của chủ đầu tư dược đánh giá qua năng lực tài chính và các dự án trước đó mà chủ đầu tư đó đã thực hiện. Kiểm tra thông tin chủ đầu tư là điều rất quan trọng để các nhà đầu tư tránh mua phải các dự án ma

Nhà đầu từ cần kiểm tra các dự án đã thực hiện chủ đầu tư có xây dựng đúng tiến độ hay ko, cam kết về các tiện ích, quy hoạch có như bán hàng không. Bàn giao đất, bìa đỏ (giấy chứng nhận quyền sở hữu đất) có đúng hạn hay không?

Ngoài ra, đối với chủ đầu tư mới xuất hiện lần đầu trên thị trường, việc kiểm tra thông tin cần tiến hành thận trọng. Nếu chủ đầu tư từng vi phạm pháp luật, đây là một điểm trừ lớn, người mua phải cân nhắc kỹ trước khi ra quyết định đầu tư. Những dự án ma thường dính đến các chủ đầu tư không uy tín

Kiểm tra giấy tờ pháp lý của dự án

Giấy tờ pháp lý của một dự án Bất động sản gồm:

• Giấy phép kinh doanh và đầu tư bất động sản
• Quyết định giao đất
• Sổ hồng
• Phê duyệt 1/500
• Giấy phép xây dựng
• Văn bản nghiệm thu phần móng
• Giấy bảo lãnh ngân hàng
• Văn bản pháp lý bất động sản khác: Giấy chứng nhận nghiệm thu phòng cháy chữa cháy đối với nhà chung cư, căn hộ cao tầng, Giấy phép bảo vệ môi trường, Giấy tờ về thuế, phí ….

Nhà đầu tư cần phải chủ động yêu cầu chủ đầu tư, đơn vị bán hàng cung cấp các giấy tờ pháp lý trên và văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép huy động vốn để tránh các dự án ma.

Theo quy định tại Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi hội tụ các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt. Người mua nền đất dự án (xây nhà theo mẫu được duyệt) phải lưu ý đến giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Với việc mua đất nền dự án, do pháp luật chỉ cho phép chủ đầu tư bán nhà, không cho phép bán đất nên các chủ đầu tư thường lách luật huy động vốn sớm dưới hình thức ký hợp đồng đặt cọc, đăng ký giữ chỗ với khách hàng, hoặc ký hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng đảm bảo… để bán “lúa non”. Nhà đầu tư cần lưu ý khi ký những văn bản hợp đồng như thế này để tránh mua phải những dự án ma.

Tham khảo thêm: Người mua bđs cần quan tâm những loại giấy tờ pháp lý nào

Xác định các thông tin quảng cáo có đúng với pháp lý, thực tế

Khi phát triển, bán các dự án bất động sản, chủ đầu tư thường tung ra các quảng cáo, hình ảnh diễn họa 3D dự án bắt mắt, thông điệp thu hút sự quan tâm của nhiều đối tượng khách hàng.

Tuy nhiên, đôi khi nhiều chủ đầu tư đã bánh vẽ các tiện ích, dự án quá mức so với thực tế. Nếu nhà đầu tư không tỉnh táo, đối chiếu thông tin quảng cáo với pháp lý của dự án sẽ gặp phải nhứng dự án kém chất lượng, nếu xấu hơn thì sẽ là những dự án ma, dự án được vẽ lên để lừa đảo và chiếm dụng vốn của khách hàng.

Nhà đầu tư chỉ nên mua những bất động sản có thông tin quảng cáo thể hiện đúng với hồ sơ thiết kế, quy hoạch của dự án được phê duyệt.

Trực tiếp đến tham quan dự án

Nhà đầu tư nên trực tiếp đến tham quan dự án sau khi hoàn thành bước xác định thông tin, pháp lý dự án và quảng cáo óc giống nhau không. Khi đến tham quan dự án, nhà đầu tư có thể trực tiếp xem xét hiện trạng của dự án. Xác định vị trí của dự án, cơ sở hạ tầng, đường giao thông hay môi trường xung quanh ra sao.

Có rất nhiều trường hợp nhà đầu tư không tham quan trực tiếp dự án, chỉ dựa vào hình ảnh diễn họa mà quyết định xuống tiền giao dịch. Rủi ro nếu gặp phải dự án ma mới đi khiếu kiện thì đã muộn.

Tỉnh táo khi biết hợp đồng giao dịch bất động sản đang ký thuộc hình thức nào

Theo quy định của pháp luật về nhà ở, nhà nước chỉ cho phép chủ đầu tư ký kết hợp đồng mua bán nhà đất với nhà đầu tư khi đã tuân thủ các điều kiện về huy động vốn. Các hình thức huy động vốn khác nhằm bán nhà đất cho bên mua đều không có giá trị pháp lý và có thể là dự án ma, sẽ gây bất lợi cho nhà đầu tư nếu có tranh chấp phát sinh giữa các bên.

Đa số các dự án ma hoặc phát sinh tranh chấp thì chủ đầu tư thường ký với người mua loại hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng thỏa thuận đầu tư, hợp đồng ủy quyền… Đây đều là những loại hợp đồng có những điều khoản gây bất lợi cho khách hàng khi xảy ra tranh chấp hoặc dễ phát sinh là dự án ma, dự án không đủ điều kiện mua bán theo pháp luật

Xem các điều khoản bất lợi

Những hợp đồng giao dịch dự án bất động sản ký đều được chủ đầu tư soạn sẵn, có nhiều điều khoản gây bất lợi cho bên mua. Nếu được, hãy đàm phán điều chỉnh cho phù hợp với quy định của pháp luật để tránh bất lợi cho nhà đầu tư khi thực hiện hợp đồng hoặc xảy ra chanh chấp khi mua phải dự án ma

Kiểm tra thế chấp ngân hàng

Để tránh mua phải dự án ma, nhà đất đang bị sở hữu chéo (thế chấp nhiều nơi), nhà đầu tư cần kiểm tra xem chủ đầu tư có đem dự án thế chấp tại các tổ chức tín dụng không? Việc thế chấp này có thể kiểm tra thông tin trong văn bản cho phép huy động vốn của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong trường hợp chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp thì người mua cần theo dõi và giám sát chặt chẽ dự án, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư cung cấp tiến độ thực hiện dự án, cũng như tiến độ giải chấp các tài sản trên trước thời điểm bàn giao bất động sản cho bên mua để tránh gặp phải dự án ma