Mọi người đang nói đến “giải cứu thị trường bất động sản”, rồi “tháo gỡ khó khăn cho các chủ đầu tư”, rồi “sửa đổi các luật để tạo hành lang pháp lý cho ngành BĐS”,… Đó là những động thái rất tốt, bằng chứng là:
- Lãi suất đã và đang tiếp tục giảm, một số tỉnh tạo điều kiện hết sức cho doanh nghiệp qua tháo gỡ pháp lý các dự án,
- Quốc hội họp liên tục để tiếp tục chốt lại những điều luật cuối cùng của luật đất đai, luật nhà ở và luật KD BĐS.
Một chương mới cho một giai đoạn bất động sản mới đang dần mở ra. Khó khăn trước mắt vẫn còn nhưng những gì khó khăn nhất thì đã ở phía sau lưng những người làm BĐS rồi. Vì vậy, tôi thấy một số chủ đầu tư đã bắt đầu ra hàng, một số thị trường nhen nhóm tín hiệu tốt.
Tuy nhiên, khi nhìn đến nhân tố vô cùng quan trọng của thị trường lại thấy một thảm cảnh. Đó là các SÀN GIAO DỊCH và LỰC LƯỢNG MÔI GIỚI bất động sản. Họ là những người lan tỏa thông điệp thị trường rất nhanh, là cầu nối giữa người mua và người bán để thúc đẩy quá trình thanh khoản của bất động sản diễn ra hiệu quả hơn. Thực tế là dù nguồn cung và cầu có tốt hơn nhưng mắt xích môi giới yếu sẽ làm chậm quá trình phục hồi của thị trường lại rất nhiều.
Nghiên cứu của bộ phận BHS R&D về thực trạng ngành môi giới, cho thấy:
Các sàn giao dịch: lượng Sàn giao dịch đóng cửa / tạm dừng hoạt động lên đến gần 50%. Trong số 50% còn lại thì lên đến 30% là hoạt động cầm chừng (không trả lương cho Sales hoặc bán được hàng thì mới có lương), 20% có hoạt động thực tế nhưng dựa trên một kho hàng eo hẹp (chủ yếu là ở thị trường HN, TPHCM và cho chủ đầu tư Vingroup).
Lực lượng môi giới (Sales): thì biến mất một cách nhanh chóng. Cách đây hơn 1 năm, chỉ cần một sản phẩm mới ra thị trường đã có tới hàng ngàn Sales tham gia. Nhưng hiện nay, đến 70% Sales đã chuyển sang làm công việc khác. 30% còn lại là những người lành nghề, có sẵn tích luỹ tiền bạc mới chống chọi được trong thời gian khốc liệt vừa qua.
Nguyên nhân chủ yếu là do thị trường mất thanh khoản đột ngột. Các chủ đầu tư rơi vào tình cảnh khó khăn, việc thanh toán công nợ cho Sàn và Sales bị chậm. Mà làm Sales BĐS “ráo mồ hôi là hết tiền”. Một cục tiền về sẽ chia ra cho các chi phí: quảng cáo, tiếp khách, đi lại,…thậm chí là cả cắt tiền cho khách (cắt máu) nữa. Như vậy, khi công nợ về thì số tiền còn lại cũng không thể hưởng cả. Nếu tiền không về thì thảm cảnh chắc chắn sẽ diễn ra. Sàn không đủ kinh phí trả lương. Sales thì không đủ tiền để tiếp tục duy trì và đầu tư tiếp cho nghề. Một số Sales ở lại với thị trường thì thực tế là cũng không có nguồn hàng mới đủ uy tín để bán.
Một bài toán tổng thể giúp cho thị trường BĐS tốt hơn thì đặc biệt cần sự góp mặt của lực lượng môi giới chuyên nghiệp. Họ khai phá tạo ra thị trường và nhu cầu đối với sản phẩm bất động sản, định hướng cho nhà phát triển tạo ra nguồn cung phù hợp với nhu cầu thị trường, kết nối cung – cầu. Với nội dung bài này, tôi hy vọng các chủ đầu tư sắp tới sẽ có dồi dào nguồn cung bất động sản hơn, có tiềm lực để giải quyết công nợ và đặc biệt có cái nhìn thực tế hơn về lực lượng là cánh tay nối dài của họ tới khách hàng. Bởi lẽ, đội ngũ môi giới chất lượng luôn là “chất xúc tác” thúc đẩy mạnh mẽ quá trình thanh khoản của BĐS.
