Rủi ro khi mua bán nhà đất qua vi bằng

Theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020, Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.

Giá trị pháp lý của vi bằng

• Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
• Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Vậy, chúng ta cùng tìm hiểu rủi ro về việc mua bán nhà đất thông qua vi bằng

1. Ai là người lập vi bằng?

Thừa phát lại là đơn vị lập vi bằng, để ghi nhận một số hành vi, sự kiện có trong quy định của pháp luật. Văn bản này là chứng cứ trong xét xử và trong những quan hệ pháp lý khác. Vi bằng ghi nhận những hành vi, sự kiện Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Việc ghi nhận phải đảm bảo trung thực, khách quan.

2. Bán nhà qua vi bằng là khái niệm đúng hay sai?

Thừa phát lại không có quyền công chứng. Vì vậy, bán nhà theo hình thức lập vi bằng công chứng Thừa phát lại là khái niệm sai. Cò đất tư vấn cho khách hàng điều này được xem là đã có hành vi lừa dối.

Nhà nước trao quyền cho Thừa phát lại làm những công việc theo luật định về Lập Vi bằng, Tống đạt văn bản, Trực tiếp thi hành án dân sự và Xác minh điều kiện thi hành án.

Cụ thể, những công việc mà Thừa phát lại thực hiện là:

Lập vi bằng theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân. Tống đạt theo yêu cầu của Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Tòa án. Xác minh điều kiện thi hành án như đương sự yêu cầu. Trực tiếp tổ chức thi hành án các bản án, quyết định của Tòa án như đương sự yêu cầu. Với những bản án, quyết định thuộc diện Thủ trưởng Cơ quan thi hành án dân sự chủ động ra quyết định thi hành án, Thừa phát lại không tổ chức thi hành án.

3. Vi bằng được lập thành mấy bản chính?

Vi bằng có 3 bản chính. Một bản lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định về việc lưu trữ văn bản. Một bản đăng ký và lưu giữ tại Sở Tư pháp tỉnh. Một bản do người yêu cầu giữ.

Vi bằng là một tài liệu bằng văn bản (giống như biên bản). Vi bằng có thể kèm theo âm thanh, hình ảnh, video. Trong đó, Thừa phát lại sẽ ghi nhận, mô tả một cách trung thực, khách quan sự kiện, hành vi lập vi bằng mà chính Thừa phát lại đã chứng kiến. Vi bằng sẽ là bằng chứng để tránh những rủi ro về mặt pháp lý. Nếu các bên có phát sinh tranh chấp về hành vi, sự kiện lập vi bằng thì tài liệu này sẽ được sử dụng làm chứng cứ trước tòa.

4. Tình huống nào nên yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng?

Thừa phát lại lập vi bằng trong những trường hợp:

• Xác nhận hành vi giao nhận tiền, giao nhận tài sản; tình trạng nhà, đất, tài sản khi mua, bán, cho thuê; tình trạng tài sản trước khi kết hôn, ly hôn, thừa kế; quá trình và kết quả việc kiểm kê tài sản;
• Xác nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái pháp luật; việc giao hàng kém chất lượng, hành vi cạnh tranh không lành mạnh; xác nhận hành vi bày bán hàng giả, hàng nhái tại cơ sở kinh doanh, thương mại;
• Xác nhận tình trạng nhà, tài sản bị hư hỏng do hành vi của cá nhân, tổ chức khác; tình trạng nhà liền kề trước khi xây dựng công trình; tình trạng nhà, đất bị lấn chiếm, sử dụng không đúng mục đích;
• Xác nhận tình trạng công trình khi nghiệm thu; mức độ ô nhiễm; sự chậm trễ khi thi công công trình;
• Xác nhận việc tổ chức cuộc họp của cơ quan, tổ chức; cuộc họp gia đình; cuộc họp của Đại hội đồng cổ đông;
• Xác nhận những hành vi trái pháp luật trong lĩnh vực báo chí, phát thanh, truyền hình, tin học như: đưa tin vu khống; đưa thông tin khi chưa được phép của người có thẩm quyền; đưa các thông tin không đúng sự thật;
• Xác nhận những việc không thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp; những giao dịch mà theo quy định của pháp luật không thuộc thẩm quyền công chứng;
• Xác nhận việc từ chối thực hiện công việc của tổ chức, cá nhân mà theo quy định tổ chức, cá nhân đó phải thực hiện;
• Xác nhận những sự kiện pháp lý khác theo luật định.

5. Mua bán nhà đất qua vi bằng có đủ cơ sở để pháp luật công nhận?

Điều 28 Nghị định số 61 của Chính phủ quy định, khi giải quyết vụ án, vi bằng do Thừa phát lại lập được sử dụng làm chứng cứ để Tòa án xem xét. Đây còn là căn cứ để thực hiện những giao dịch hợp pháp khác theo luật định.

Vì vậy, vi bằng khi mua bán nhà chỉ là chứng cứ và tính pháp lý chưa đủ để sang tên tài sản cho bên mua. Cũng theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, việc chuyển nhượng, mua bán nhà đất phải lập thành văn bản (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) được cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực. Sau đó, phải đến Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện để thực hiện những thủ tục đăng ký trước bạ, sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua.

6. Mua bán nhà qua vi bằng có rủi ro không?

Việc mua bán qua vi bằng vô cùng rủi ro bởi thực hiện nhiều lần, qua nhiều người, chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa có pháp lý đầy đủ, chưa đúng quy định. Có trường hợp nguy hiểm hơn là chủ sở hữu tài sản vẫn lập vi bằng chuyển nhượng nhà, đất trong khi tài sản đã thế chấp ở ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác (bằng giấy tay). Điều này khiến tranh chấp phát sinh, công tác quản lý gặp khó khăn, tài sản của người dân bị thiệt hại lớn.

7. Mọi vi bằng do Thừa phát lại lập đều có giá trị?

Chỉ khi được đăng ký tại Sở Tư pháp thì vi bằng mới có giá trị. Vi bằng không bị giới hạn về thời hạn có hiệu lực. Nếu vi bằng bị từ chối đăng ký tại Sở Tư pháp thì sẽ không có giá trị làm chứng cứ khi Tòa án giải quyết vụ án. Đồng thời, cũng không có giá trị làm căn cứ để thực hiện những giao dịch hợp pháp khác theo luật định.

Sở Tư pháp từ chối đăng ký vi bằng khi thấy việc lập vi bằng không thuộc phạm vi lập vi bằng, không đúng thẩm quyền hoặc vi bằng không được gửi đúng thời hạn. Sở Tư pháp phải có văn bản thông báo việc từ chối này cho Văn phòng Thừa phát lại và người yêu cầu lập.

Nguồn: Phòng công chứng số 4