Những rủi ro trong đầu tư bất động sản

Liệu đầu tư bất động sản có luôn an toàn không? Cũng giống như bất kỳ khoản đầu tư nào, đầu tư bất động sản đều có rủi ro.

Dưới đây là bảy rủi ro đầu tư bất động sản cần đề phòng khi bạn đang nghĩ đến việc mua một bất động sản đầu tư.

Thị trường Bất động sản khó đoán

Trước cuộc Đại suy thoái năm 2008, nhiều nhà đầu tư (sai lầm) đã tin rằng thị trường bất động sản chỉ có thể di chuyển theo một hướng – “tăng”. Giả định cơ bản là nếu bạn mua một bất động sản hôm nay, bạn luôn có thể bán nó với giá cao hơn sau này.

Mặc dù giá trị bất động sản có xu hướng tăng lên theo thời gian, thị trường bất động sản không thể đoán trước và khoản đầu tư của bạn có thể mất giá. Cung và cầu, nền kinh tế, nhân khẩu học, lãi suất, chính sách của chính phủ và các sự kiện không lường trước được đều đóng vai trò trong xu hướng bất động sản, bao gồm giá cả và giá thuê. Bạn có thể giảm thiểu rủi ro đi sai xu hướng thông qua nghiên cứu cẩn thận, thẩm định và theo dõi các tài sản nắm giữ bất động sản của bạn.

Chọn sai vị trí khi đầu tư bất động sản

Vị trí luôn phải được bạn cân nhắc đầu tiên khi mua bất động sản đầu tư. Rốt cuộc, bạn không thể dịch chuyển BĐS của bạn đến một khu phố đáng mơ ước hơn.

Vị trí là yếu tố quan trọng nhất thúc đẩy khả năng kiếm lợi nhuận của bạn .Nhu cầu về bất động sản cho thuê, loại bất động sản có nhu cầu cao nhất, với thu nhập tiền thuê hàng tháng và tiềm năng tăng giá. Nói chung, vị trí tốt nhất là vị trí sẽ tạo ra lợi tức đầu tư cao nhất.

Tuy nhiên, bạn phải thực hiện một số nghiên cứu để tìm ra những vị trí tốt nhất.

Dòng tiền âm

Dòng tiền của một khoản đầu tư bất động sản là số tiền còn lại sau khi thanh toán tất cả các chi phí, thuế và các khoản thanh toán thế chấp. Dòng tiền âm xảy ra khi số tiền vào ít hơn số tiền đi ra – nghĩa là bạn đang thua lỗ.

Các lý do hàng đầu dẫn đến dòng tiền âm bao gồm:

• Tỷ lệ bỏ trống cao
• Chi phí bảo trì cao
• Chi phí tài chính cao( lãi suất , phí môi giới,..)
• Không sử dụng chiến lược cho thuê tốt nhất

Cách tốt nhất để giảm nguy cơ bị âm dòng tiền là nghiên cứu kĩ trước khi mua. Dành thời gian để tính toán chính xác (và thực tế) thu nhập và chi phí dự kiến của bạn — và thực hiện thẩm định của bạn để đảm bảo bất động sản ở một vị trí tốt.

Tỷ lệ bỏ trống cao

Cho dù bạn sở hữu một ngôi nhà ở dân cư hay một tòa nhà văn phòng, bạn cần lấp đầy những đơn vị đó với người thuê để tạo ra thu nhập cho thuê. Thật không may, luôn có rủi ro về tỷ lệ trống cao trong đầu tư bất động sản. Tỷ lệ bỏ trống cao đặc biệt rủi ro nếu bạn dựa vào thu nhập cho thuê để trả tiền thế chấp tài sản, bảo hiểm, thuế tài sản, bảo trì và những thứ tương tự.

Cách chính để tránh rủi ro tỷ lệ trống cao là mua một bất động sản đầu tư có nhu cầu cao, ở một vị trí tốt. Bạn cũng có thể giảm rủi ro bằng các biện pháp sau :

• Định giá giá thuê của bạn trong phạm vi thị trường cho khu vực
• Quảng cáo, tiếp thị và quảng bá tài sản của bạn, lưu ý đến nơi mà người thuê nhà tiềm năng của bạn có thể tìm kiếm thông tin tài sản (ví dụ: phương pháp truyền thống? Trực tuyến?)
• Bắt đầu tìm kiếm người thuê mới ngay khi một người hiện tại thông báo rằng họ sẽ chuyển đi
• Đảm bảo tài sản của bạn sạch sẽ, gọn gàng và được bảo quản tốt
• Cung cấp các ưu đãi và phần thưởng để giữ cho người thuê hài lòng
• Phát triển danh tiếng là nơi ở đẹp và chất lượng (đánh giá của các website/group review nhà ở, ví dụ AirBnB, Tripadvisor,..)

Người thuê có vấn đề

Để tránh rủi ro bỏ trống, bạn muốn giữ cho các bất động sản đầu tư của mình luôn đầy khách thuê. Nhưng điều đó có thể tạo ra một rủi ro khác: người thuê có vấn đề. Một người thuê nhà tồi có thể dẫn đến rủi ro tài chính (và đau đầu) hơn là không có người thuê nhà nào cả. Các vấn đề chung với người thuê bao gồm những người:

• Không thanh toán đúng hạn hoặc hoàn toàn không thanh toán (có thể dẫn đến quá trình kiện cáo kéo dài / tốn kém)
• Phá hoại tài sản
• Không báo cáo các vấn đề bảo trì cho đến khi quá muộn
• Bỏ qua trách nhiệm của người thuê nhà

Mặc dù không thể loại bỏ rủi ro gặp phải người thuê nhà có vấn đề, nhưng bạn có thể tự bảo vệ mình bằng cách thực hiện quy trình sàng lọc người thuê nhà kỹ lưỡng. Hãy chắc chắn chắn kiểm tra tín dụng và kiểm tra lý lịch tư pháp đối với người nộp đơn. Ngoài ra, hãy liên hệ với chủ nhà trước đây của mỗi người nộp đơn để tìm kiếm các hành vi xấu trong quá khứ như thanh toán chậm, gây thiệt hại tài sản,…

Tham khảo: Bất động sản là gì? Làm thế nào để đầu tư bất động sản đến đâu thắng đó?

Các vấn đề về cấu trúc xây dựng

Đừng đánh giá thấp chi phí sửa chữa và bảo trì. Nó có thể tốn đến hàng chục triệu đối với nhà cho thuê dân cư hoặc hàng trăm triệu/tỉ đối với các toà nhà thương mại.

Rất may, bạn có thể giảm thiểu rủi ro này nếu bạn kiểm tra kỹ lưỡng tài sản trước khi mua. Đừng tiết kiệm tiền thuê một người kiểm tra tài sản đủ năng lực và uy tín để “soi mói” và phát hiện ra bất kỳ vấn đề tiềm ẩn nào. Nếu vấn đề được phát hiện, hãy tìm hiểu chi phí để khắc phục và tính chi phí đó vào giao dịch của bạn hoặc bỏ qua giao dịch nếu chi phí sửa chữa khiến bạn không thể kiếm được lợi nhuận hợp lý.

Thiếu tính thanh khoản 

Do thiếu tính thanh khoản, bạn có thể phải bán BĐS dưới giá thị trường hoặc thua lỗ nếu bạn cần tiền mặt gấp. Mặc dù bạn không thể làm gì nhiều để giảm rủi ro này, nhưng có nhiều cách để khai thác vốn chủ sở hữu tài sản của bạn nếu bạn cần tiền mặt.

Ví dụ: bạn có thể vay vốn mua nhà (đối với bất động sản cho thuê để ở), tái cấp vốn bằng tiền mặt — hoặc đối với bất động sản thương mại, vay vốn cổ phần thương mại hoặc hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu.

Lưu Trọng Hiếu