
Bất động sản vẫn tăng giá, có nên sử dụng đòn bẩy tài chính thời điểm này
Trong bối cảnh tình trạng lạm phát tăng cao như hiện nay, những nhà đầu tư bất động sản phải thật cân nhắc kỹ lưỡng
Sản phẩm bất động sản là một loại hàng hóa đặc biệt, hiểu được nó sẽ rất hữu ích cho các thành phần liên quan tới lĩnh vực này: chủ đầu tư, người mua nhà, nhà đầu tư, môi giới (sales)
Xem thêm: Bất động sản là gì?
Ngoài việc phải tuân theo những qui luật cơ bản của nền kinh tế thị trường (luật cung/cầu), sản phẩm bất động sản còn tuân theo những qui tắc riêng do 5 tính chất đặc thù của nó:
Giao dịch bất động sản thông thường là có giá trị lớn nhất trong đời mỗi người. Mua một cái nhà để ở vài tỷ, nếu người có tài chính, muốn sang chảnh có thể lên tới vài chục tỷ. Các loại hàng hóa khác chỉ cần vài triệu bạn đã có thể mua bán, đầu tư được rồi. Bitcoin giá có thể lên tới 60KUSD, nhưng bạn có thể mua bán 1/1000, do vậy ai cũng có thể tham gia được.
Do giá trị lớn như vậy, người mua thường phải tham khảo rất nhiều trước khi chốt cọc. Nhiều khi sales hay gặp câu phản hồi từ khách: “Để về tham khảo ý kiến vợ”, không biết nên vui hay nên mừng khi nghe thấy câu này.
Ngoài ra, rào cản gia nhập để kinh doanh bất động sản cũng rất lớn. Kinh doanh cổ phiếu, coin, fx, vàng bạc chỉ cần vài triệu là ai cũng có thể đặt lệnh tung hoành, nhưng nếu không có khoảng 1 tỷ, bạn khó có thể tham gia đầu tư bất động sản được.
Trong kinh doanh, khi rào cản gia nhập thấp, nhiều người tham gia luôn dẫn tới tỷ suất lợi nhuận thấp. Còn sản phẩm bất động sản do ít người có thể tham gia được, tỷ suất lợi nhuận thường cao hơn những ngành nghề khác, tài chính của bạn càng dồi dào, mua được những bất động sản có giá trị lớn, tỷ suất lợi nhuận thông thường càng cao hơn nữa.
Các loại hàng hóa khác thường có tiêu chuẩn rất rõ ràng, ví dụ khi mua bán bitcoin, cổ phiếu nào đó mọi người đều biết rất rõ nó là gì.
Còn sản phẩm bất động sản có rất nhiều yếu tố có thể ảnh hưởng tới giá trị của nó: view, tầng, diện tích, mặt tiền, nở/tóp hậu, vị trí, đường to/nhỏ, qui hoạch, pháp lý (nhà ở, condotel, offictel), hoàn thiện, tiện ích, phí quản lý, hàng xóm, đất có bị tranh trấp hay không, loại hình (odt, not, luc, clt…), tiến độ thanh toán… do đó có thể nói không có hai bất động sản nào giống hệt nhau.
Ngay cùng một căn hộ, cùng view tại một chung cư cũng khác nhau do khác tầng. Do vậy không thể có giá tiêu chuẩn cho bất kỳ một bất động sản nào. Cùng 1 bất động sản, giá trị mua bán có thể chênh nhau tới vài trăm triệu, hên xui do người mua thấy “hợp”.
Cũng do tính chất bất qui chuẩn này, vai trò của người tư vấn (nhân viên bán hàng, sales) rất quan trọng. Một số đơn vị cố gắng thiết lập website để bán bđs, tuy nhiên người mua đối mặt với giao dịch hàng tỷ đồng vẫn muốn có người nào tư vấn trực tiếp cho mình. Đó là một trong những lý do những website bán bất động sản online thường khó có thể thành công.
Vai trò của sales trong việc chốt đơn rất lớn, đặc biệt với những người mua chưa có kinh nghiệm, đó là lý do giải thích những sales có kiến thức tốt thường chốt được nhiều giao dịch, tuy nhiên cũng không loại trừ một số sales bán hàng “bất chấp”, tư vấn không chính xác để chốt giao dịch.
Do vậy người mua nhà cũng nên giành thời gian để tìm hiểu kỹ về bđs đó. Kinh nghiệm từ bản thân, sales có thể nói rất nhiều điều hay, nhưng chỉ 1-2 điểm không đúng, cố tình nói sai là về sau sẽ không bao giờ làm việc với bạn đó nữa. Một lần bất tín, vạn sự bất tin
Người ta hay nói, người sinh ra chứ đất không sinh ra được, đặc biệt là đất ở các thành phố đông dân. TP HCM và Hà Nội mỗi năm tăng khoảng 200K người (tương đương dân số Quận 4), do đó các khoảng đất trống ở ngoại vi ngày càng lấp đây, càng có giá.
Đất ở các vị trí kim cương sẽ ngày càng lên cao: Ba Son, Thủ Thiêm… do sẽ không có mảnh đất thứ 2 có vị trí tương tự.
Liên quan đến tính hạn hữu này, nhà mặt đất (biệt thự, nhà phố/liền kề) sẽ tăng giá tốt hơn nhà chung cư, vì số lượng ít hơn, trong khi đó trung cư chủ đầu tư có thể dễ dàng xây 50 tầng trên cùng một mảnh đất đó.
Chỉ với 1 click, bạn có thể thực hiện giao dịch mua bán cổ phiếu, bitcoin… rất nhanh chóng, còn sản phẩm bất động sản giao dịch rất mất thời gian. Tìm/làm việc với môi giới, khách tới xem, thương lượng, chốt giá, cọc, công chứng, đóng thuế, đăng bộ… do vậy thông thường các giao dịch bất động sản thường kéo dài 1 tháng trở lên, nhiều trường hợp tới 6 tháng, 1 năm vẫn chưa ra được hàng.
Do tính thanh khoản chậm như vậy, những ai có tiền sẵn, kiên trì một chút thường mua được hàng ngộp, giá thấp hơn thị trường 5-10%, thậm chí hơn nữa.
Mình có quen một người, tài chính có sẵn cả trăm tỏi, chuyên mua hàng có giá trị lớn, hàng ngộp. Một năm chỉ có vài giao dịch, nhưng khi mua là giá đã thấp hơn thị trường tối thiểu 15% vì sẵn sàng thanh toán ngay.
Có một cô ở Central Park, tài chính vững, quen với nhiều sales, cứ ai có hàng ngộp, giá rẻ hơn thị trường 5-10% là mua vô ngay, vài tháng sau bán cho khách có nhu cầu thực, lãi mỗi căn vài trăm tr là bình thường.
Có lẽ sản phẩm bất động sản là một trong những rất ít loại hàng hóa mà người mua có nhiều cảm xúc nhất. Bạn giao dịch cổ phiếu, coin, nó thuần túy là một giao dịch thương mại. Còn với bất động sảnpho, người mua sẽ ở đó trong nhiều năm trời, nó là tổ ấm nên cảm xúc rất quan trọng.
View đẹp, nhà mẫu sang chảnh, tiện ích, công viên là những yếu tố rất dễ thuyết phục người mua. Đó là lý do tại sao các công ty bỏ ra rất nhiều tiền để làm nhà mẫu đẹp, có cảm xúc. Có một bạn sales nói chuyện với mình, bất luận giá cả, vị trí của Vinhomes Grand Park như thế nào, cứ dẫn khách đi một vòng quanh công viên, hồ cảnh quan là đại đa số chốt đơn.
Sales nên hiểu nhu cầu khách hàng của mình, cảm xúc như thế nào, đặc biệt là tháp Maslow để gợi đúng cảm xúc của khách hàng:
Một số sản phẩm phù hợp loại này: Masterise Ritze Carlton Hà Nội, Gran Marina Saigon, biệt thự Victoria tại Bason, Sun Tropical Village Phú Quốc … Giá cả không quan trọng, càng đắt càng thích mua, vì chỉ mình mới có thể mua được, mua để thể hiện bản thân, địa vị trong xã hội.
Với người mua nhà, nên hiểu nhu cầu của mình là như thế nào, tránh bị cảm xúc đưa đi quá xa rồi chốt căn nhà không phù hợp, quá xa, hoặc giá quá cao. Nắm rõ các tính chất hàng hóa trên sẽ giúp các bạn môi giới bán hàng tốt hơn, nhà đầu tư có sinh lời tốt hơn và người mua nhà biết rõ nhu cầu của mình là gì, tránh bị cảm xúc đưa đi quá xa.
Trong bối cảnh tình trạng lạm phát tăng cao như hiện nay, những nhà đầu tư bất động sản phải thật cân nhắc kỹ lưỡng
Hoạt động độc lập trên thị trường bất động sản sẽ rất khó để giúp nhà đầu tư đạt được thành công. Đó là lý
Cập nhật tiến độ Vinhomes Ocean Park 2 (Vinhomes Dream City) ngày 07/03/2022 >>> Tham khảo: Vị trí dự án Vinhomes Dream City Hưng Yên